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Presentación del Bufete

HN Abogados es un bufete de abogados con sede en la calle Princesa 34, 2º1 de Barcelona especializado en derecho inmobiliario, compraventa de viviendas, contratos de alquiler y traspasos de locales comerciales en Barcelona y alrededores.

El fundador del bufete es el abogado Hugo Navarrete que lleva trabajando y ejerciendo la abogacia desde más de 30 años. En particular desde hace 20 años se ha especializado en derecho inmobiliario y asesoria de compraventa y alquiler de inmuebles.

Sus clientes, la mayoria extranjeros,  quieren adquirir una vivienda en Barcelona o en la costa (Costa Brava la mayoria) o bien necesitan asesoria juridica para tramites legales en España (tramitación NIE, tarjeta sanitaria, alquilar la propiedad, impuestos y registros, etc).

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Reseñas

  • En el arco de su tiempo trabajando Hugo Navarrete ha recibido muchas reseñas positivas y muestras de agradecimientos de sus clientes, puedes ver aquí una pequeña muestra en Testimonios. o bien en Google reviews.

Articulos de prensa

Entrevista al abogado Hugo Navarrete sobre compraventa de inmuebles en Barcelona

¿Cuál es su principal consejo para cualquiera que esté pensando en comprar una propiedad en España?

¡No se precipite! Tómese el tiempo necesario para comprender lo que está haciendo y obtener el asesoramiento adecuado para comprar el lugar adecuado al precio adecuado. En España también es aconsejable obtener asesoramiento legal para evitar posibles problemas. Pida recomendaciones para asegurarse de encontrar un abogado inmobiliario independiente. Como bien dice la Embajada Británica aquí, eso significa que trabajará solo en su nombre y no velará también por los intereses del agente o promotor.

También es importante que se sienta cómodo hablando con su abogado inmobiliario. Si no tiene una buena relación con él y no le da la sensación de que su caso le importa, entonces es mejor no contratarlo. El abogado tiene que adaptarse a usted. Al fin y al cabo, te está prestando un servicio y está ahí para ayudarte, no para hacerte sentir que te está haciendo un favor. Si te sientes mal o incómodo al hacer preguntas, o simplemente no entiendes lo que te dice, entonces es hora de seguir adelante antes de que la cosa vaya más lejos.

Lo ideal es que tu abogado también tenga conocimientos en diversas disciplinas. No es necesario que sea arquitecto, pero es una ventaja que entienda de construcción y sea capaz de hablar y trabajar con un arquitecto. También es una gran ventaja que esté dispuesto a levantarse de su silla y visitar la propiedad para comprobar si la realidad se ajusta a lo que figura en la documentación, algo que, con demasiada frecuencia, no es el caso en España.

¿Cuál es el proceso de compra de una propiedad en España y cuáles son algunas de las trampas que hay que evitar?

El proceso es el mismo en toda España. Una vez que las negociaciones entre el vendedor y el comprador llegan a un acuerdo sobre el precio, es cuando comienza el trabajo legal. En algunos casos, el comprador y el vendedor acuerdan dejar un depósito para mantener la propiedad fuera del mercado, de modo que durante ese tiempo el abogado pueda realizar las búsquedas y negociar los términos y condiciones del contrato privado (también llamado contrato de arras). Mi consejo es no pagar las «arras» hasta que un abogado haya examinado la propiedad y dado su aprobación.

Una vez firmado el contrato de arras, el vendedor solo puede retirarse pagando el doble, y el comprador pierde el depósito si se retira, a menos que existan razones legales desconocidas o razones constructivas. Por supuesto, si hay un problema y lo acordado no es lo que se obtiene, entonces hay motivos para recuperar el depósito.

Al comprar una casa en España, es especialmente importante obtener toda la información posible. El informe de la inspección no es obligatorio, pero es muy recomendable. Aunque la ley protege a los compradores de buena fe, lo cierto es que si tiene que acudir a los tribunales para defender su buena fe, va a pasar noches en vela, por lo que es mejor evitar llegar a ese punto. Hombre prevenido vale por dos. La información es poder, la información permite prevenir y la información reduce los riesgos.

La mayor parte del trabajo de un abogado inmobiliario se desarrolla durante este periodo. Debe asegurarse de que el dinero va a parar al lugar y a las personas adecuadas y de que todos los aspectos legales de la compra están en regla. Aquí es donde un abogado local con experiencia demuestra realmente su valía.

He visto casos de casas en venta con deudas que los propietarios realmente desconocían, normalmente porque ellos mismos no habían recurrido a un abogado al comprar la propiedad. También he visto casos en los que la gente compra una propiedad y luego descubre que los vendedores han realizado obras ilegales en ella y que el Ayuntamiento ha abierto un expediente al respecto. Lo que se supone que es un apartamento listo para entrar a vivir puede convertirse en un año de negociaciones sobre planos de arquitectos, licencias, obras, etc.

Incluso he visto a clientes perder dinero porque un abogado dio luz verde a una compra sin la documentación adecuada, con la premisa de que llegaría en breve. Y en otros casos, la gente ha acabado con menos terreno del que pensaba que estaba comprando, otra razón para que un abogado especializado en propiedad inmobiliaria revise minuciosamente la documentación de antemano.

Otro elemento esencial en una transacción inmobiliaria es la financiación. La mayoría de los compradores necesitan una hipoteca. Si ese es el caso, asegúrese de saber que puede obtener ese dinero antes de comprometerse, o incluya una cláusula que le permita retirarse si no consigue la financiación. He visto a personas pagar un depósito y, luego, el banco rechaza la solicitud en el último momento… o cambia los términos y condiciones para aplicar un interés más alto. No se ofrece ninguna compensación por poner al cliente en tales situaciones. Su argumento será que nunca lo pusieron por escrito, que nunca hicieron una oferta formal…

Una vez que la venta se encuentre en su fase final, deberá acudir a un notario para firmar un acuerdo entre ambas partes. Una vez completado el proceso, tenga en cuenta que la Escritura de Compraventa no garantiza su titularidad sobre la propiedad hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad (convirtiéndose en una Escritura Pública, un documento público). Si necesita una copia, puede solicitarla al notario, quien le proporcionará una copia autorizada. La escritura debe registrarse en unos meses. Si usted es un comprador en efectivo, asegúrese de que usted o su abogado lo hagan. Si compra con una hipoteca, el banco lo hará por usted, ya que también quiere asegurarse de que la carga esté registrada.

¿Cuáles son algunos de los costes ocultos al comprar una propiedad en España?

Depende del lugar de España en el que compre la propiedad, ya que no hay uniformidad en los tipos impositivos; pero, en el peor de los casos, actualmente debe contar con un 12 %, que se calculará sobre el precio de venta. Además, hay que añadir los gastos de notario y del registro de la propiedad, que pueden ser más o menos elevados según la situación, y que se desglosan de la siguiente manera.

Si hay una hipoteca, también puede haber comisiones de apertura.

Gastos de notario: Los gastos de notario para la ejecución de la escritura se fijan mediante una escala móvil establecida por ley. Se le cobrará una tarifa estándar (aproximadamente el 0,4 % de los primeros 6010 euros, que se reduce al 0,02 % para más de 6 010 121 euros).

Tasas del Registro de la Propiedad: para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, se aplica de nuevo una escala móvil en función del precio de compra.

Honorarios del agente: el vendedor tendrá un acuerdo con uno o varios agentes para pagarles una comisión al completarse la venta a un cliente que haya presentado el agente; la comisión que debe pagar el vendedor siempre se reflejará en el precio de compra final negociado. A pesar de ello, últimamente algunas agencias inmobiliarias también cobran a los compradores por encontrarles una propiedad, es lo que se denomina agente del comprador.

Impuesto de transmisiones patrimoniales: El impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a las viviendas de segunda mano, varía en función de la región y oscila entre el 4 % y el 10 %.

IVA: Se aplica a las viviendas de nueva construcción y actualmente es un 10 % fijo.

A modo de referencia: el impuesto de timbre en España se denomina impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

Hay que tener en cuenta que si la vivienda adquirida se financia con una hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados), los contratos hipotecarios también tendrán que pagar el impuesto de timbre, los honorarios del notario y el registro. El impuesto de timbre varía en función de la ubicación de la propiedad en España, pero generalmente oscila entre el 1 % y el 1,5 % de la hipoteca.

Impuestos sobre la venta

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía): Se trata de un impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos. La plusvalía se basa en el incremento estimado del valor oficial de la propiedad desde la fecha de la venta anterior hasta la fecha de la venta actual. El importe a pagar varía mucho, ya que se basa en el aumento estimado del valor de los terrenos y en el tiempo transcurrido desde la transacción anterior. El importe a pagar también depende de la ubicación de la propiedad y de la escala aplicable. De acuerdo con la legislación española, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana debe ser pagado por el vendedor.

Impuesto sobre las ganancias patrimoniales: No debe confundirse con el impuesto de plusvalía mencionado anteriormente, ya que no se basa en el valor oficial de la propiedad como el impuesto de plusvalía, sino en el valor real. El impuesto sobre las ganancias patrimoniales se basa en el aumento del precio de compra y el precio de venta. Actualmente es del 19 %. Cuando un no residente vende, se aplica una retención del 3 % por parte del vendedor, según la ley.

¿Existen excepciones a los costes de las ganancias patrimoniales para residentes y no residentes?

Además, la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la venta o transmisión de bienes inmuebles en España por parte de personas mayores de 65 años y personas que se consideren en situación de dependencia estarán totalmente exentas del impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esto solo se aplica a los residentes en España y, por lo tanto, no se aplica a los no residentes, lo que significa que los no residentes mayores de 65 años seguirán estando sujetos al impuesto sobre las ganancias patrimoniales por el beneficio obtenido por la venta de su vivienda en España.

¿Puede explicar las diferentes funciones que desempeñan un abogado y un notario?

No confunda al notario con un abogado. Muchas personas piensan que el notario es suficiente y les proporciona la protección legal que necesitan. Eso es incorrecto. El notario es un notario público y un funcionario del Estado que garantiza la legalidad de los contratos. No verifica ni garantiza la exactitud de las declaraciones realizadas en el contrato. Aún así, necesita un abogado que represente sus intereses. El notario hace su trabajo, pero interviene al final del proceso, cuando ya puede ser demasiado tarde y el 10 % del dinero ya se ha transferido. El notario no controla nada; por ejemplo, en el caso de obras ilegales, no sería tarea del notario comprobarlo. El notario tampoco interviene en el contrato de arras, en el pago del depósito del 10 % ni en la custodia del depósito. Tampoco comprueba si hay diferencias entre las dimensiones reales de la propiedad y las que figuran en la documentación, por ejemplo, en el caso de una nueva construcción sin licencia de obras, que por lo tanto puede ser demolida, ya que parte de ella no está legalizada. Tampoco le dirá si su casa está sujeta a un permiso de urbanismo municipal que la destina a un uso diferente de interés público y, por lo tanto, puede ser embargada.

¿Qué consejo daría si el vendedor quiere que el precio declarado sea inferior al que realmente quiere pagar un comprador potencial?

No le interesa, aléjese. Es ilegal. Cada vez hay menos casos así.

Si se compra una propiedad en España, ¿se pueden ahorrar impuestos creando una empresa?

Depende de las circunstancias. La mayoría de las personas que lo hacen compran los activos a nombre de la empresa y deducen esos gastos de los ingresos. Hay que verlo caso por caso, pero yo diría que en la mayoría de los casos no es aplicable. Recuerde que crear una empresa implica tener un contable, declaraciones de impuestos trimestrales, etc. ¿Merece la pena el esfuerzo?

Otra cosa es si usted es un comerciante profesional, en cuyo caso existe una forma de comprar y vender a través de una empresa que permite pagar un impuesto de timbre reducido, pero que también implica vender en un plazo máximo de 3 años.

¿Están regulados los agentes inmobiliarios españoles? ¿Cómo saben los posibles compradores cuándo son de confianza?

Existe una asociación profesional llamada Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, pero para ser agente no es necesario pertenecer a ella ni estar registrado, a pesar de que hay rumores de que algún día esto cambiará. En la actualidad, cualquiera puede vender una propiedad sin necesidad de tener ninguna titulación ni superar ninguna prueba de conocimientos. Por lo tanto, no solo se trata de que lo que los agentes inmobiliarios quieren hacer es vender, sino que a veces no tienen los conocimientos necesarios para saberlo mejor. Conocen el aspecto comercial, pero no necesariamente los detalles legales.

¿Qué documentos necesita un comprador potencial antes de poder proceder a la compra?

Como comprador, para estar listo para iniciar el proceso de compra, es necesario tener un NIE (número de identificación fiscal español) y disponer de los fondos necesarios. El NIE se puede obtener en los consulados españoles una vez que se dispone de un documento privado que demuestre el compromiso de ambas partes.

¿Cuál es el mejor lugar para empezar a buscar una hipoteca en España?

Hoy en día, la mayoría de las sucursales bancarias cuentan con personal que habla un poco de inglés, por lo que la comunicación con el banco no siempre es fluida, pero está mejorando. Si la comunicación es un problema, hay agentes hipotecarios que pueden ayudarle. Si lo necesita, puedo recomendarle uno.

Recomiendo acudir a diferentes bancos e intentar conseguir la mejor oferta para usted. No dude en comparar precios y ofertas. La evaluación tiene un coste, pero algunas empresas trabajan para diferentes bancos, por lo que el mismo informe de estudio sirve para varios de ellos. El informe de estudio es suyo, no del banco, por eso lo paga usted.

¿Cómo cree que podría afectar el Brexit a los británicos en el extranjero?

Esta es una de las preguntas más frecuentes, pero sigue siendo un terreno bastante desconocido. Lo que puedo ver es que, mientras el Reino Unido esté en la UE, los británicos son miembros de la UE, por lo que pueden obtener sus tarjetas de residencia con todos los derechos. Si el Reino Unido abandona la UE sin un acuerdo, los británicos que ya son residentes legales en España seguirán siéndolo. Sin embargo, si no trabajan y no cotizan a la seguridad social, como es el caso de los pensionistas, su situación sanitaria podría verse afectada. Por otro lado, para tranquilizar a la numerosa comunidad británica, se ha dicho públicamente y se ha dejado constancia de que lo mejor para ambos países es mantener los mismos derechos para los británicos que viven en España y que el Reino Unido seguirá pagando la asistencia sanitaria de sus ciudadanos que viven en España como hasta ahora.

Llevas mucho tiempo trabajando como abogado inmobiliario, ¿cómo ves tu profesión?

Considero que mi profesión es multidisciplinar. Un buen abogado inmobiliario debe conocer los términos legales, pero también comprender y ser capaz de trabajar con otros profesionales y con la burocracia.

También ayuda mucho disfrutar con lo que se hace, y a mí me encanta. Me encanta ayudar a la gente y considero un privilegio poder ganarme la vida haciéndolo. Ser un buen comunicador es importante para cualquier abogado, pero especialmente si te especializas en inglés.

Por último, hay que estar orgulloso y comprometido con los clientes, cada cliente es diferente, es único y se merece lo mejor de mí. No es una fábrica, es calidad; es empatía, es comprensión, es orientación, es transmitir calma y control. Es saber lo que se hace, ser profesional y asumir el estrés y la presión, liberando a los clientes del estrés y transmitiéndoles confianza . Al final, los clientes satisfechos te recomendarán, y así es como se construye el nombre y la reputación.

Como ejemplo de ello, uno de mis clientes fue entrevistado por The Telegraph sobre la construcción de una propiedad en España. El artículo, titulado «Going native», merece la pena leerlo, ya que comparte información sobre experiencias reales.

«Para conseguir exactamente lo que queríamos, tuvimos que optar por un diseño a medida», dice Rebecca. «Además, parece mucho más rentable. Primero elegimos a nuestro constructor porque nos gustó el trabajo que había hecho para otros, y luego encontramos a un abogado estupendo, Hugo Navarrete, que nos ayuda muchísimo».

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